新築ワンルームマンションを購入してしまった勤務医の話②

前回の続きになります。

まだ読まれていない方は是非①もご覧ください。

ここでは私が実際に会った営業マンから区分マンソンのお勧めポイントについて検討していこうと思います。大きく以下4点になります。

投資額が少ないのでリスクが低く始めやすい
減価償却費や経費を計上することで節税になる
団信に入ることで保険としての機能もある
ローンを払い終わると自分のものになるので年金の代わりになると

はじめに結論をいいますといいとこは全くありません。絶対に新築区分マンションやめておきましょう。

投資額について
節税にならない
団体信用保険の罠
年金の代わりになる
まとめ

投資額について

投資額が低いからリスクが低いというのはこと新築区分マンションに関しては間違いです。新築区分マンションは場所にもよりますが、都内であれば最低でも2000万円以上します。物によっては3000万円を超えるものもあります。つまり投資額は決して少なくないのです。

確かに一棟ものなどと比べると確かに額は安いかも知れませんが、投資額は投資内容に対して低いか高いかが決まります。つまりその額が低いからといって物件自体に価値がなければリスクは高くなります。

内容に関してゆうと新築区分マンションの利回りは都内であれば表面でも5%に満たないものばかりです。

表面利回りが5%をきってくると、税金を考慮しない段階で毎月手出しが必要になることも多くなります。

高値掴みしていてキャピタルがの染ない状態でキャッシュフローがマイナスなのは投資として完全にアウトです。

つまり内容が全くダメなので負債を買っているだけになります。つまりリスクの塊です。

節税にならない

一般的に区分マンションで経費として計上できるのは減価償却費、借入金利息、固都税(初年度のみ不動産所得税)、管理費、その他経費です。

建物価格及び借入金利息にもよりますが、減価償却費、借入金利息、固都税(初年度のみ不動産所得税)、管理費だけでは不動産収入以下になり課税所得は増えます。

余程経費を多く計上しないとなりません。

通常区分ワンルームにかかる経費はたかが知れています。通常計上しても前述の課税所得を上回らないことが一般的です。

多くの不動産業者は経費が多く計上でき(業者によってはほとんど関係のない飲み会代や書籍代も計上できると行っていました)、赤字にできると言い張ります。関係のない費用を経費として計上するのは違法です。絶対に騙されないようにしましょう

そもそもキャッシュフローがマイナスで節税目的の投資というのは本末転倒です。投資は収入を増やすのが目的です。基本的には経費を減らし収入を増やすのが正しい投資です。節税は収入を増やした後に行うべきなのです。

団体信用保険の罠

日本国民は保険が大好きです。保険が付随するサービスにすぐとびつきます。

ローンを組んでもしもの際にそれが完済されるときくと安心してしまうようです。

そもそも団体信用保険は無料ではありません。団体信用保険がつくことで貸付金利は上昇します。私の経験上0.3%ほど上乗せ割れるのです。つまり、団体信用保険の保険料はオーナーが負担しているのです。貸付金額が多いため金利が0.3%上がっただけでもかなりの額になります。

例えば2500万円を35年間金利1.2%でローンを組むのと1.5%でローンを組むのではそう返済額が150万円ほど変わってきます。この場合月間4000円ほどの支払いになります。

つまり月間4000円ほど支払って最大2500万円の生命保険に入っているのと同じなのです。最大2500万円というのもポイントです。保証金額は残債と同じ額なので、返済が進むと保証金額も減ります。つまり20年ほど経過すると保険でカバーされるのは1500万円にも満たないのです。

大手の掛け捨て生命保険でも同額出せば3000万円は保証してくれます。

そもそも団体信用保険は誰のための保険でしょうか。オーナーのためなのでしょうか？私はこの高額な保険料から考えて銀行のためのものと考えます。銀行がオーナーにもしものことがあって不良債権にならないようかけさせているのです。銀行によっては団体信用保険に加入しなければローンが組めなくなっているのも辻褄があいます。

つまり団体信用保険はぼったくりの保険を銀行のために契約させられているに等しいのです。団体信用保険は決してオーナー本位ではありません。オーナー本位であれば掛け捨ての生命保険に入った方がもっと安上がりです。

保険と言う言葉は罠だらけです。注意しましょう。