投資用新築ワンルームマンションを購入してしまった勤務医の話①

ここでは私の失敗談をお話しします。

4年ほど前に新築ワンルームマンションを購入してしまったのです。本当に後悔しています。

飛んで火に入る夏の虫

不動産に興味があった私は、知識が全くなかった私は不動産に関する本を5,6冊読みました。その本はほとんど区分のワンルームマンションを勧めており、知識のない私はそれを鵜呑みにしていました。

以前書いたようにその後、友人からの誘いで大阪の不動産会社営業マンと会うことになりました。その誘いは断ったのですがどこか不動産投資に対する興味は残っていました。

次に私は楽待に掲載されているセミナーに何度か足を運びました。完全にカモです。飛んで火に入る夏の虫というやつです。そこでまた一人胡散臭い営業マンと出会いました。

初めて会った時は全く不動産の話はしませんでした。自分との共通点を見つけてそれについてひたすら話していました。そして次に会った際に畳みかけてきました。

彼のアピールポイントは投資額が少ないのでリスクが低く始めやすい、団信に入ることで保険としての機能もある、減価償却費や経費を計上することで節税になる、ローンを払い終わると自分のものになるので年金の代わりになるといった内容でした。

さらに特別な物件がある。絶対に得をする。今ならこの物件を確保できるがそれ以降は確保できる保証はない。この機会を逃すと二度と出てこないなど捲し立てられました。

今考えると教科書通りの売り方だと思います。

私は途中から思考力が低下し言われるがまま購入することにしました。

その時はいい買い物だったと信じ込んでいました。そして自分を肯定してくれるようなキーワードでgoogle検索をしていました。いわゆる確証バイアスというやつです。

具体的な物件内容についてです。

物件は文京区で最寄りの地下鉄駅から5分ほど。複数以上の路線使用可能の立地でした。

物件価格は2970万円で初期費用は80万円でした。そこからいろいろあり、合計380万円の割引(頭金10万円、2670万円ローン)で購入可能と言われました。初めからその額を用意していたのは明らかでした。

ローンはオリックスで返済期間は35年間、変動金利(初期は1.6%)で組むことになりました。団体信用生命保険付きです。

賃料は10.1万で、サブリース契約が契約条件に含まれていました。サブリースにより空室リスクはなくなりますが家賃収入の10%が業者にわたるようになっていました。つまり家賃収入は約9.1万円になります。

管理費がかからないためこれだけ聞くと高くないように感じるかもしれませんがそこには罠があります。そもそも立地が良いため空室リスクがほとんどありません。

もっとも恐ろしいのは解約がままならないことです。サブリース契約は10年更新ですが、更新は業者側の希望がない限り自動で行われるものでした。また、解約時に違約金が賃料の半年分かかり、さらに半年間の家賃収入がなくなるという契約でした。

ローンは元利均等返済で月々82000円の支払いでした。管理費及び建物修繕積立金が合計で月々8500円でした。

室内の修繕積み立ては計算されていません。

CFはほぼプラスマイナス0です。

上記だけ聞くとサブリースなので空室リスクがないため、実際無料で生命保険がつくと思う方がいるかもしれませんがそれは大きな間違いです。

まず初年度に不動産所得税がかかるのと、毎年固都税がかかります。大体毎年6万円ほどかかります。

また、購入して2年目以降は課税所得が増える可能性があります。つまり、実質収入が増えていないのに節税どころか増税になりうるのです。これに関しては不動産業にかかる経費次第です。経費なしで計算すると私の場合、課税所得が10万円ほど増えます。

通常区分ワンルームにかかる経費はたかが知れています。通常計上しても前述の課税所得を上回らないことが一般的と思います。

ただし、多くの不動産業者は経費が多く計上でき(業者によってはほとんど関係のない飲み会代や書籍代も計上できると言っていました)、赤字にできると言い張ります。関係のない費用を経費として計上するのは違法です。絶対に騙されないようにしましょう

経費を計上しない場合、合計で毎年10万円弱の支払いが生じます。今後は賃料が減るのに加え、部屋の修繕費もかかってくるためそれ以上になると思います。

2600万円ほど借り入れ、しかも毎年10万円ほど手出しして得られるのは補償額が最大で2600万円の生命保険と35年後のボロボロで修繕が必要なマンション一部屋です。売却を考えても、利益が出るタイミングはほとんどないと思います。

私が購入してしまった物件についてでした。今でも非常に後悔しています。

次回以降、業者が行ってくる新築区分マンションのアピールポイントを一つ一つ検討していきます。先に結論をいうといい点は全くありません。また、物件の経過も書いていきます。