先日楽天市場経由でセンチュリー21 レイシャス(レイシャス株式会社)からお手紙をいただきました。
数年前にも同様の手紙がありました。これで2回目です。
私は楽天のサービスを多用し信頼しているので、このような手紙が届くととても萎えます。是非辞めていただきたいです。
内容は新築区分マンション投資の勧誘です。以前ブログの記事にもしましたが、新築区分マンション投資は絶対にやってはいけません。基本的に損しかしません。下記の記事もご参照ください。
DMの内容
センチュリー２１レイシャス(レイシャス株式会社)は主に新築区分マンション投資を扱う会社のようです。センチュリー21の加盟店のようですが直営ではないようです。それなのにセンチュリー21をすごく強調しています。そのあたりから胡散臭さが漂います。
しかも楽天市場経由というところからも楽天との関わりを匂わせています。
非常に胡散臭くけしからん宣伝です。
楽天ポイントプレゼント
資料請求で楽天ポイント500ポイントとオリジナルガイドブックがもらえるようです。さらに面談で5000ポイント手に入るとのことです。
、、、地獄の入り口ですね。絶対に連絡してはいけないやつですね。
得点を楽天ポイントにしているあたりもやらしいですね。
忙しい方でも手軽に手間なく、、、
どのような投資であっても基本的に最初は手間がかかります。そのような投資(きちんと結果が出る)があれば教えていただきたいものです。
私はこれまで手軽に手間なく〜というフレーズを使った業者できちんとした業者はありませんでした。甘い言葉を使う業者は基本的に詐欺です。
節税対策の罠
これも新築区分マンションの勧誘でよくあるワードですね。
不動産投資で赤字を出し課税所得を減らすというものです
そもそも、不動産投資で赤字を出している時点で絶対に損しかしません。キャッシュフローがマイナスで節税目的の投資というのは本末転倒です。投資は収入を増やすのが目的です。基本的には経費を減らし収入を増やすのが正しい投資です。節税は収入を増やした後に行うべきなのです。
ちなみに経費を計上できると業者はいいますが、区分マンション1つで計上できる経費などごくわずかです。無関係なことで経費を計上するのは違法です。それに節税のために必要以上の経費を計上するというのも本末転倒です。
節税をするならまずは控除額をできる限りあげることです。次に事業をもちきちんとした経費を計上することです。
繰り返しですが、節税目的の新築区分マンション投資など本末転倒です。絶対にやめましょう。
年金対策の罠
これもよく聞く甘い謳い文句です。
ローン完済後に家賃が年金の対策になるというものです。
本当にそうでしょうか。
たしかにローンの返済がなくなると収入額が増えます。ただし、築古の区分マンションはその時需要はあるのでしょうか？エリアによっては借り手がいない可能性があります。しかもリフォームや細かな修繕が必要になり出費が嵩みます。
売却すれば良いと考える方がいらしゃると思いますが、築古の区分マンションが理想の売却額(今まで手出しした費用を相殺できる額)で売却可能なのは限られた一部のエリアだけだと思います。つまり出口も厳しいのです。
長い目で見るとトータルでは高い確率で損をします。さらにインフレ率などを考慮すると、日本の地価がすごく上昇しない限りほぼ確実に損をするのではないでしょうか。
レイシャスシリーズの一例
パンフレットに収支の内訳が載っていたので検討してみます。
以下が詳細になります。
物件価格3080万円(立地などは不明です)
家賃収入:98000円/月
頭金10万円、ローン金額3070万円、35年金利2.1%→返済額は103280円/月
管理手数料4900円(5%)、管理費等8800円(修繕積み立てなどが入っているかは不明)
賃貸中でも18980円の赤字です。これはやばいです。空室になれば月々12万円程の赤字になります。これに固定資産税等かかります。おそらく年間の収支は年間通して空室がなくてもマイナス20万円ほどです。入居率を90%で考えると年間マイナス30万円ほどになります。
そして、税金に関しても、雑費が計上されないと課税所得は上がり納税額は増えると思われます。
また、このパンフレットでは家賃の下落や修繕費、空室率について曖昧です。そもそもローン完済後(35年後)に購入時と同等の98000円の家賃がとれるわけがありません。
概算ですが、おそらくローン完済までに手出しで1500万円ほど(年間30万円x35年＋家賃下落及び修繕費)手出しがあると思われます。そして手に入るのは市場価格が1000万円にも満たないボロボロの区分マンションです。
絶対に手を出さないようにしましょう。
まとめ
新築区分マンション投資は絶対にやめましょう。これは僕の経験からです。良いことはひとつもありません。
特に今回取り上げたレイシャス株式会社の物件は投資としてあり得ません。
楽天やセンチュリー21の名を出していますが信頼しないよう気をつけましょう。
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