前回お話ししたように、ワンルーム不動産投資はやめましょう。
事業を持つ、節税になる、保険の機能もあるなどという甘い言葉で近寄ってきますが基本的には契約した時点で大損です。
ここではどの理由を具体的に書いていきます。
基本的にキャッシュフローがマイナス
基本的にキャッシュフローがマイナスになります。
収入は当然家賃のみです。しかも収入は入居率および築年数に応じて減ります。
かかる費用はかなり多くあります。
まずはローンの返済、管理費、修繕費です。この時点で手出し一万円ほどになることが多いです。
それだけでなく固定資産税、都市計画税がかかります。
退去が発生した場合、原状回復に費用がかかります。しかも入居者募集に際し広告費や仲介費までかかります。
これらを計算すると軽く年に数十万円ほどはマイナスになります。
それに加えエアコンや給湯器なども定期的に買い換えなければなりません。十数年に一度リフォームも必要になります。
節税という謳い文句
収益が上がらない事業／投資をするのはナンセンスです。節税とは収益が上がった上で行うべきものです。
営業マンは不動産を購入すると減価償却費と経費で節税ができると言ってきます。
新築ワンルームマンションのほとんどは耐用年数が47年です。つまり毎年の減価償却費はわずかであり、とても節税になりません。
そこで事業としての経費を計上し節税しましょうと営業マンは誘ってきます。
私が実際言われたのは飲み会や交通費、書籍の費用はなんであっても経費になると言われました。
そんなわけはありません。事業に関係のあるものはある程度経費として計上できますが、全く関係のない上記の費用を経費で落とすことはアウトです。
ワンルームマンションを数部屋持っても計上できる経費はわずかです。
そもそも、事業として利益をあげるために経費を計上するという発想自体本末転倒です。経費をしっかり把握し計上することは大事なことですが、節税のために経費を多く使うこと自体おかしいのです。
よって経費が計上できなければ課税所得が数十万円増えてしまいます。ここて注意が必要なのは実際に利益がないのに課税所得が増え税金が増えてしまうのです。
これを帳消しにするにはその数十万円を経費として計上する必要がありますが、もともと事業規模が小さいくとても計上できないと思います。
つまり節税節税と歌っておきながら実際は収益がないにも関わらず増税になる摩訶不思議な商品なのです。
保険としての効果もあるという罠
以前も述べた通り、保険とは明確な目的をもっていないといけません。基本的に複雑な商品は無駄が多く、中途半端(もしくはぼったくり)な商品ばかりです。
ワンルームマンションをローンで購入すると団体信用生命保険に入らされます。
これはローン期間が残った状態で契約者に不幸があった場合、保険金によりローンが完済されるという制度です。
これは誰に対しての保険でしょうか？
契約している人は残された家族のためなどと説明されたのではないでしょうか？
この制度は紛れもなくローンを組んだ銀行のためのものです。銀行が投資額の回収ができるように仕組まれたものです。
実際、団体信用保険が付いている契約は金利が高く設定されています(0.2-0.3%)。少ないように見えて実際はかなりの額の保険金を支払わされています。しかも、契約中に不幸が訪れる可能性はかなり低いです(契約終了の年齢で調整されています)。
つまり、保険という甘い言葉を使いぼったくり商品を買わされているようなものなのです。
まとめ
繰り返しになりますが、新築ワンルーム不動産投資は基本的に損をします。
情弱でやや収入の多いサラリーマンに甘い言葉を使って近寄ってきます。
皆さんは絶対にそのような言葉に惑わされないようにしてください。
近いうちに自分の失敗の体験談を書こうと思います。
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