4年前に購入した新築ワンルームマンションの購入後の経過について書いていきます。
まだ読まれていない方は下記もご参照下さい。
収支
月々の収入は91000円に対しローン返済額は月々82000円、管理費及び建物修繕積立金が合計で月々8500円のため月々+500円になります。なので年間+6000円になります。
サブリースのため空室リスクはありません。家賃に関しては上昇中のエリアであり今の所減額はありません。
ただし、室内の修繕積立は考慮していません。
税金に関しては固都税は毎年56000円ほどかかります。初年度は固都税に加え不動産所得税が120000円ほどかかりました。
2年目以降を考えると、上記より毎年-50000円程になります。
課税所得の計算
以前書いたように基本的に区分マンション1部屋の場合、初年度は司法書士報酬や保険料などある程経費を計上できますが、2年目以降はできる経費はわずかです。
ここで注意が必要なのですが、悪徳不動産業者は関係のない飲食代や書籍代も経費にできると嘘を言うことができます。これは違法ですので絶対に騙されないようにしましょう。
私の物件の場合、収入から減価償却費、借入金利息、固都税、管理費を単純に引くと課税所得が10万円程増えます。つまり所得税＋住民税で4万円ほど支払いが出ることになります。
実際、私の場合は事業規模で不動産事業を行なっており、青色申告特別控除等で今の所、トータルでの課税所得は増えていませんが一部屋だけの投資を行なっていると厳しいです。
2年目以降のランニングコスト
私の場合上記のように手取り6000円しか増えないのに税金で56000円払った挙句、税金が増えるのです。合計で毎年-10万円ほどになります。
物件によってはそもそも家賃が低く、毎月手出しのある物件もあると思います。私がそのほかに提案を受けた都内の他の物件は部屋が埋まっていても毎月1万円の手出しがある案件がほとんどでした。それに加え空室リスクもあります。
一般的に売られている物件は概ね毎年-20〜30万円になることが多いと思います。
行動あるのみ
不動産から得る収入にはインカムゲインとキャピタルゲインがあります。
上記のように私が所有する区分マンションではインカムゲインが期待できません。そうなるとキャピタルゲインを期待したいところです。
現在私は所有する区分マンションを売りに出しています。そこで障壁になっていることがいくつかあります。一番大きな問題はサブリース契約です。
また、減価償却費についても売却時に問題になってきます。
次回は売却時に問題となる点についてお伝えします。
私も専門ではないため誤りも多いと思います。もし記事の中でお誤りがあればご指摘いただけますと幸いです。
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